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发布时间:2017-09-21
城市价值点金术

任何一个城市的发展都会经历四个阶段:第一个叫膨胀阶段,第二个叫应急阶段,第三个叫调整结构阶段,第四个叫控制发展方向阶段。




所有的城市更新都会发生在第三个调整阶段,这个时候既要审视过去的问题,又要注重当下的更新。我们中国很多城市的更新期是提前到来的,像北京和上海都在控制自己的用地规模,想让自己的用地规模达到一个零增长。我们不讨论这个政策是否是正确的,但是这个政策使我国的城市更新时代提前到来了。如何做到蔡奇书记说的,在人口总量下降的同时经济总量不下降呢?办法是提高我们单位面积的含金量。那么,我们如何找到经济新动能,创造经济新财富呢?


我们要做到四件事:培养新的环境、吸引新的人群、培育新的产业,从而达到积累新的财富。用老方法是解决不了新问题的。




在这种形势之下,今天就科技、文化、商圈和空间这四个方面探讨怎么创造新的价值。



科技回归都市,内城产业升级


我想说以后大家关注科技园不应该老想着到郊区去,而应该到和老城更新相结合的区域,为什么这么说呢?


过去每当提到老城更新的时候,我们都会提到一个词:文创。文创已经成为一个地方的标配了。最典型的是上海红坊(新十钢),当年被称为“上海的798”,充斥了很多前卫艺术,现在即将变成上海融侨中心。为什么?就是因为他们觉得露天草坪和画廊不赚钱!



上海红坊


大家可能会觉得这句话很庸俗,但是我想说,这句话不庸俗,让任何一个地段发挥出与它相匹配的价值,这个事是无可厚非的。我们会发现,将会有越来越多过去做文创的地方,现在开始做科技。




不论是伦敦、华尔街还是波士顿,现在都在做科技的回归。如果大家去看看涩谷(Shibuya),它也在进行科技的回归。为什么会这样?最重要的有两方面原因:


1

科技人群对大都市的生活越来越渴望


我们小时候读到的科学家都是像陈景润那样“两耳不闻窗外事,一心只读圣贤书”,“不食人间烟火”。他们往往生活在偏郊区化的环境。其实美国硅谷那一代人也是这样。但是现在的科学家不是这样。像大疆创始人汪滔这样的科学家,他们是“白天讲情怀,晚上讲情调”的人,他们也向往繁华的城市生活。科技精英是离不开完备的城市配套的。这就是今天为什么从硅谷回到旧金山市中心的人越来越多,而不是相反的原因。




他们回到市中心还能结成一个重要的逻辑叫“弱关系”。 “弱关系”理论是美国著名社会学家马克·格兰诺伊特提出的,就是说,要通过和不熟悉的人交流才会产生新的知识




我给大家说一个很典型的例子。美国最近研究了一种技术,叫“BrainPort”。这个技术不是中国人发明的,但是有中国人的投资。这项技术能够让全盲的盲人有完整的三维感觉。


盲人是视觉采集有问题,信号传输也有问题。这个技术是能够通过装置让采集到的信号传到大脑。但在实践过程中发现,盲人之所以是盲人,是因为他们从视锥细胞到脑后丘传递的神经是有问题的。在后来的交流中,有个搞五官的专家提出,通过味蕾产生的痛觉和触觉,也能让大脑视觉区形成立体的感觉。现在这个技术就是视网膜搭在前面,但是装备是放在耳朵里,再在嘴里含一个垫片,带一个装置就能让人有完整的三维感觉。也就是说,是搞眼科的人和五官科的人共同努力,才有了这样一种跨界技术。这就是跨界对创新的帮助,也是我们今天很多技术的一个特点。这就是弱关系。




有一个重要的理论,叫做“新地理”。它的作者是一个非常伟大的学者,叫乔尔·科特金,他写过一本书叫《新地理》,副标题叫“数字经济如何重塑美国地貌”。这是一个非常伟大的理论。乔尔·科特金研究发现,在工业文明时期,哪里靠近港口、公路、或者原材料产地,哪里更有钱。而今天最重要的资源已经不再是自然资源,而是获取高技能劳动力,尤其是科学家、工程师和其他专业人士的能力。我们会发现,在工业文明时期往往是“乐业带动安居”,而在科技文明时期,是“安居带动乐业”。




如果研究一下底特律的衰落和美国阳光带的崛起就会发现,哪个地方更宜居,知识分子就选择在哪里居住;知识分子选择在哪里居住,人类的智慧就会在哪里汇集;人类的智慧在哪里汇集,人类的财富最终将在哪里汇聚。过去城市的发展模式叫做“产-人-城”,就是每个地方叫大招商、招大商,招来很多产业,逐渐给它配宿舍,以后它会成就一个城市。今天,发展的模式则是“城-人-产”:就是先去把城市打造成一个适合知识分子居住的城市,然后城市会吸纳很多优质的知识分子,从而成就这个城市的产业。因为知识经济的本质是知识分子经济。




美国阳光带上最活跃的三个州就是加利福尼亚州、德克萨斯州和佛罗里达州。法国第一大科学园区不在巴黎,而是在蔚蓝海岸的索菲亚科技园。这就说明宜居是可以带动乐业的。在中国可以看到北上广深四个大城市对乐业的带动是非常强烈的。




还有一个趋势更为重要,就是我们看到的深圳。深圳本身是不出很多人才的,西安一年的硕士生9.1万,这个数字正好和深圳的本科在校生是一样的。深圳在教育人数上翻几倍是没问题的,但是要超越的话,我想说,“大学非大楼之谓也,乃大师之谓也。”然而,每年从西安到深圳的人,比从深圳到西安的人多得多。这就是城市生活对人才的吸引和“来了就是深圳人”的包容气质。今天,成都、合肥、重庆、武汉、杭州这几个大学集中的城市纷纷在发力,都在解决人和产业的问题。比如成都范锐平书记提出的本科落户、武汉陈一新书记提出的武汉学生留校计划,本身都是非常有力的政策。



深圳


2016年,除了北上广深之外,中国还有五个城市经济发展速度相当靓丽,那就是:武汉、成都、南京、合肥和杭州。这些地方的共同特点是什么呢? 就是这些城市中理工科高校特别多。理工科高校多了,以后城市的创业能力就特别强!




2

都市也需要科技


北京前发改委主任卢彦说,产值达到一百个亿,首钢用了71年,联想用了17年,而小米只用了3年。在北京,科技对经济发展的贡献率达到60.11%。很多城市都把振兴科技作为自己经济发展的重要动能。现在纽约市市长表态,纽约要成为二十一世纪的全球中心,科技将发挥极其重要的作用。在这个逻辑之下,越来越多的城市通过科技的主题来提升城市的力量。



纽约市长比尔·德布拉西奥(Bill de Blasio) 


都市与科技最完美的结合案例是“硅巷”,硅谷叫做Silicon valley,硅巷叫做Silicon Alley。


我们都知道曼哈顿区的下端是华尔街,上端是联合国所在的中城区,中间有两个比较发达的区域,一个是苏荷区,一个是熨斗区。就在它们中间有个最不发达区域,那就是最初的硅巷(Silicon Alley)。硅巷的逻辑就是,在一个最不发达的地区引入很多科技,吸引很多西海岸产业园的人搬来这里工作,然后这个地方就发展起来了,这个叫做“硅巷模式”。对比一下就会发现,硅谷是高科技郊区,相对成熟,技术性更强,注重硬件,而且能够在硬件方面继续领先;而硅巷是大都市的中心,更多关心的是新兴趋势,应用性更强,互联网金融发展得尤其快。




现在美国科技发展速度,第一还是硅谷,第二已经是硅巷了,它已经成了仅次于硅谷的全美科技增长速度最快的城市区域。这里已经利用自己的人口优势、投资规模优势、商务优势和生活环境优势,吸引了299个科技产业,成为了一个融合金融、时尚、媒体出版等产业于一体的地方。



纽约硅巷


同样的事情也发生在中国的大都市中。2016年中国最高单笔的融资额是给了摩拜单车,但大家想过一个问题没有,你很难想象摩拜单车创始人是在郊区想出这个点子的,一定是在大城市。大城市是一个问题的发生器,有多少个问题,就有多少个商机。这就是大家都愿意来大城市,而且都愿意留在这里生活的原因。这就是“人才带动了就业”。


排在世界第三的科技区是位于伦敦东区的科技城,这是全球增长速度第三的科技园区。这个地方曾经很破旧,它离伦敦的金融城(The City)其实并不远,就一公里,但是伦敦西区一直富贵典雅,东区一直破败。后来有了奥林匹克的商机,他们就决定振兴这个地方。



伦敦东区科技城


最早的振兴是布莱尔首相带动的,大约从1997年开始。那个时候《创意城市》那本书也出来了,所以他提出的是文化创意,但是一直没有解决经济问题。到了卡梅伦上台,直接提出了“硅环岛”的逻辑。


我刚才讲过,虽说文创不能解决经济问题,但是文创能够解决形象问题。做文化能够在花最少的钱的情况下,让一个破败的区域变得比较有趣,所以文创可以做科技的先导部分。当这里环境变得非常好了,大量科学家和企业就开始来了。连谷歌都把它的campus搬到这里来,每年付很高的租金。现在这里已经聚集了很多企业和孵化机构,并且成立了六个平台促进发展。如今这里盖了很多新楼,留住了很多新人。



伦敦东区科技城


2011年以来,有一千多家企业在这里办公。如果我点出红点来,你会发现,这个范围是非常广的。现在这里已经变成了硅环岛、“迷你硅谷”,成为了一个没有边际的创新群落。


这都是科技回归都市的典型例子。我们中国有很多城市,其实可以走这个路。



都市文化地标,文化财富增值


这里说的文化和前面说的文创不同,不是新孵化出来的文化,而是以前就有的,典雅的文化。比如伦敦西区、美国百老汇和林肯中心。



纽约  百老汇


每个城市都是有文化聚集区的,比如北京的东城区;而上海以南京西路为轴,成都北路以西、镇宁路以东分布了相当多的主流文化园区。



上海文化聚集区


这里可以做到三件事:


1

具有自身吸金力


这种地方的发展与科技、产业不一样,它具有很强的对冲效应。因为文化消费的值和经济消费的值是逆相关的,往往经济不太好的时候文化消费反而能上去。今年中国的经济并不是最好,但是我们今年的电影票房是非常好的,尤其是我们的《战狼2》。




2

具有很强的延伸效应


大家注意,百老汇每一美元的票房收入能带来3美元的附加消费和4.3美元的经济价值,而伦敦西区每一英镑的票房收入能带来,2英镑的附加消费和4英镑的经济价值。


在伦敦西区,观众的票房支出是7.77英镑,到了其他地区就只有2.75英镑。这四英镑的差距从哪来呢?就是剧院密度的贡献



伦敦西区的高密度影院


只要密集了,所有的剧院都能生存,都能保证70%以上的上座率。而且还可以降低成本,因为演员可以在不同的剧场流动演出,在这家剧场演男一号,到了另外一家剧场就可以演男二号。


并且,大剧场和小剧场能够产生一种共生关系:小剧场负责探索一些新剧目,而大剧场负责收割钞票。




3

带动旅游


这种旅游叫做“居家旅游”。我们每年五一、十一都会想去什么地方玩儿,但还有一种旅游方法,就是用不熟悉的方法使用熟悉的环境——你依然在北京,但是可以把平时没看的戏看完。这种模式会越来越多。


我们来挖掘一下美国的百老汇这个案例。



纽约  百老汇


首先这里的种类非常齐全,观众是极多的。而且这里既有低档的又有高档的。林肯中心是高雅的,百老汇是通俗的。百老汇和林肯中心所构成的整个区域拥有很多高素质的死忠粉。而且它做了两件重要的事:


第一是文化的CBC。比如北京的人经常去周围旅游,所以很多地方都在打造北京后花园。其实北京是可以成为旅游吸引地的。比如一个济南人在大明湖看了看叫本地休闲,到东北看了看叫远距离游历,如果带着孩子到北京看了场戏就叫“City Break”。



百老汇的儿童剧


我们可以打造CBC,叫“抬起腿来就能去,去了就住一两天”。大人可以看戏剧,小孩子看儿童剧。更重要的是,学艺术的小孩子可以来到后台,和心目中的大神接触,这是非常有吸引力的东西。



与戏剧明星共演,帮助孩子实现舞台梦想


而且,来到这里一定会在这里吃东西。我们可以看到,在全纽约最好的前450家餐厅中,前十个都在百老汇大街,因为大家来到这里一定要好好吃顿饭。更重要的是高档酒店也能起来,因为现在中国人也接受了西方人穿晚礼服看戏剧的逻辑。你很难想象,一个穿晚礼服的淑女打扮好之后骑着摩拜单车去看戏。所以附加消费也能起来,带动经济价值。


第二是打造全产业链百老汇的繁荣其实是哥伦比亚大学提供了人才,硅巷提供了科技,华尔街提供了资本。


首先,天使投资人最早是从文化来的,因为戏剧是更需要天使投资的。道理非常简单,如果我去投资一个工厂,即使投资失败,厂房设备还在。但要是投资一个影企,你就会发现,上亿元砸进去,要是演砸了,那跟你一毛钱关系都没有!因为演员还是演员,但跟你没关系。现在,文化和资本的结合更紧密了。


更重要的是,今天的电影和戏剧不是“拍不成才做”,而是“做不成才拍”。大量的东西都是由科技来做的。



《星球大战》


《星球大战》是1977年有的第一部。当年这部电影在制作时,特效是很差的。于是乔治·卢卡斯就找到了一个人,那个人叫约翰·诺尔,做了一个公司,专门给他所有的戏进行数字化处理。后来这个公司单独上市,它叫工业光魔。可能你不知道工业光魔,但你一定用过工业光魔做的一个软件,这个软件的名字叫Photoshop。Photoshop这个软件当年就是专门给《星球大战》做后期的。现在电影中的很多场景都是通过高科技做出来的,所以高科技公司与文化的联系是非常紧密的。




在这个逻辑之下,我们看,哥伦比亚大学给它提供人才,整个的产业链融合就变成了文化教育、文化休闲、文化科技和文化金融的共生关系。





商圈模式创新,商业刺激再造


今天很多大商业在电商的竞争之下已经衰落了,但留下了共同认知。比如到北京去一定要逛王府井,到上海要逛南京路。所以《罗辑思维》的罗振宇说过一句话,世界越来越破碎,而这些治愈破碎的力量就会变得越来越值钱。这力量我们称之为共同的认知。我们来看一个非常成功的共同认知——纽约最著名的商业街第五大道。



第五大道


中国人只要到美国去,是一定要到第五大道的。这里不仅云集了世界大牌,更重要的是,他们从很早之前就一直在不断提高自己的共同认知,比如奥黛丽·赫本拍的《蒂芙尼的早餐》;还有苹果旗舰店,这个建筑是乔布斯亲自设计的。现在有个极其重要的指标叫做“第五大道苹果店指数”,就是每当一款新iPhone推出的时候,在这个店的前一天晚上有多少人排队,这证明了这款iPhone手机有多受人欢迎。这个是很重要的。这就是与时俱进的逻辑,而我们的传统商业街区往往没有做到。



第五大道上乔布斯设计的苹果店


今天我们要做到与时俱进,既要强化名气,又要引入新店。


强化名气的第一个方面是老字号怎么展示。我们现在很多老字号比如吴裕泰、东来顺展示的都是“物”,但是我们真正应该展示的是“人”——做绝活儿的机器不稀奇,人才稀奇。过去有人做剪纸,你看了觉得很惊奇,但是今天已经有3D打印了,你看任何东西都不觉得新奇,一定要他当场剪给你看,你才惊奇。


日本有个词叫人间国宝。人间国宝一定是非物质文化传承人,但是非物质文化传承人不见得能叫人间国宝。只有那些传承人去世,绝活儿也跟着灭亡的,这样的传承人才能被称为人间国宝。



日本人间国宝


因此他们做了三件事:第一,进行层层筛选,评选上人间国宝之后会给你发一张证书;第二,给予经济扶持,让他能独立生存。更重要的是,第三,一定要让小孩子去接触一些工艺匠人,让这些东西得到传承,让他们成为时尚人士,留住人气。



日本金泽市  小朋友跟着人间国宝学手艺


第二个方面是引入一些新的业态。我们现在看到很多电商都在做实体店,最典型的是西雅图的Amazon Go。你在这扫码买东西,扫完了以后你什么都不用带走,之后会直接通过电商物流送到你家里去。这种方式解决的是旅游时的携带疲劳问题。



亚马逊新零售店Amazon Go


做得更好的是素型生活。这是阿里巴巴在成都凯德MALL做的,非常成功,开店首月货量净增两倍。与Amazon Go不同的是,素型生活在完全居家的环境中摆放商品,把东西摆得非常像你的家,你看到之后会想到自己床头缺这个东西,你就会把它给补回来,这有很强烈的暗示和诱导作用。这种店的到来是可以振兴传统老街的。



成都  素型生活


最后,还要把这个地方做的热闹。比如日本东京特别著名的商业街叫表参道。表参道做了非常好的夜色,不但做到建筑夜色升级,还进行了酷屏升级,并且进行了夜色景观升级。



东京  表参道


类似这种夜色升级对拉动城市是非常非常重要的。日本格林木商业的老总说过一句话,“只有把商业做成一个好玩的地方,让人们来玩的同时顺便买些东西回家,这样的商业才能做得起来。”所以现在的商业越来越像旅游逻辑。



夜幕下的北京王府井


不仅夜色本身要升级,而且还要有相关的配套制度。大家要是去英国就会知道,英国2015年起做了一个事,就是把自己的地铁运营时间向后延长。从2015年9月12日起,周末开放通宵地铁,让别人能够留住这种夜生活。这是我说的商业。



全域空间活化,城市中心提质


在城市空间活化中,有个非常有用的手法叫做城市针灸。用得最好的城市是西班牙的巴塞罗那。




巴塞罗那虽然是历史文化名城,但有一段时间,它的城市居住人口从24万人下降到9万人。在这里我想说,城市人口不能轻易疏解,因为城市疏解人口不是一个线性规律,不是想搬两万出去就搬两万出去,可能剩下的六万和八万也跟着搬出去了。简·雅各布斯写过一本很有名的书叫《美国大城市的死与生》,她提出,“当一个城市在解决了它的秩序混乱问题之后,它下面要解决的问题一定是如何重新恢复繁荣。”


当时巴塞罗那找出了很多城市痛点,针对这些痛点进行改造,用良币驱逐劣币。具体来讲,只要城市的角落不断有游客到来,那些曾经盘踞在此的流浪汉就不能为所欲为了。那么,游客来看什么呢?大家都知道,巴塞罗那是高迪的故乡。毕加索、达利、米罗这些艺术家都曾在巴塞罗那聚居。所以,巴塞罗那发挥自己的艺术优势,在每个地方都摆上了一些真正高水平的雕塑。



建筑大师高迪


比如说在这个叫“沉落的天空”的雕塑旁边,女孩子们在看着书。流浪汉依然在,并没有把他赶走。只是他不再对这个环境起控制作用了。由此,这里的环境变得非常好。


《沉落的天空》雕塑


巴塞罗那 米罗公园


现在的巴塞罗那到处都是著名艺术家的雕塑,形成了一张艺术地图。只要坐上公交车或者轻轨,就可以把所有的艺术都看一遍。我就是这样看的。



巴塞罗那艺术地图


所以,城市振兴和艺术的结合成为了振兴旅游非常重要的方面。巴塞罗那现在又重新变回了世界十大宜居城市,而且号称“地中海的曼哈顿”。



巴塞罗那


北京、上海、杭州这些城市也不缺艺术,我们可以把艺术作为点亮空间的手法。


这就是我说的四个方面,这四个方面都是通过“创造新环境、吸引新人群、培育新产业、形成新财富”,从而让老城区重新获得黄金价值。