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发布时间:2018-09-18
李忠观点|用聚集成就绿色发展——武汉中央商务区再提升

2018918日,华高莱斯董事长兼总经理李忠先生应邀赴武汉参加“绿色CBD高峰论坛(武汉)暨武汉CBD绿色专项规划评审会议”,在此次论坛中,李忠先生进行了《用聚集成就绿色发展——武汉中央商务区再提升》的主题演讲,回答了聚集与绿色发展的深刻内涵。

现将李忠先生演讲全文发布,以飨读者:


今天我演讲的题目叫做《用聚集成就绿色发展》

对于绿色如何实现这一问题,其实可以概括为一句话——越聚集,越绿色。要想实现真正的绿色发展,我们一定要明白:如果武汉CBD的每一栋建筑都是绿色的,把它累积到一起是不是就等于一个绿色CBD?我觉得这个逻辑是不对的。北京CBD已经取得了LEED-ND金奖认证,是国内第一个取得LEED-ND认证的中央商务区。在LEED-ND绿色区域认证原则中,绿色建筑之前有两件事特别重要:一是精明选址,二是都市化。换句话说,如果CBD选址是错的,或者说聚集速度不够,无论如何也不会成为一个绿色CBD


绿色CBD建设中极其重要的一件事就是职住平衡。大家都知道北京CBD位于大北窑,但其实北京还有另外一个CBD——金融街。相比之下,金融街的拥堵情况远远好过大北窑桥,大北窑桥到今天仍是一个堵点。那为什么金融街不堵车?原因可以用四个字来概括——歪打正着。

当年,在金融街地区有一个占地20多万平方米的丰汇园小区,由于金融街当地的拆迁户不愿搬得太远,所以将他们留在这里进行回迁。然而,现在已经没有多少回迁户在此居住,他们全部把自己的房子租给或者卖给在金融街上班的人。当你到金融街去就会发现,金融街的早晨有大量的人走路上班。在路上每多走一个人,就能少行一辆车。如果要说绿色的话,这就是最大的绿色。所以尽管北京金融街有这么多高楼而且大都是银行总部,但这里的交通畅通程度却仅次于亦庄,通勤距离排名全北京倒数第二。这其实是一个非常成功的案例,但我相信它是一次歪打正着的结果,而这恰恰实现了职住平衡。


位于金融街附近的丰汇园小区

中规院曾提出:“能够通过将交通内部化而减少交通出行,通过缩短出行距离而抑制机动性出行,是发展低碳城市的必然选择。”换句话说,真正的绿色,不是要人们在出行时开小排量的车,而是让他们尽可能不出行。正如刚才所说,职住平衡是极其重要的。按照《武汉2049远景发展战略》,武汉已开始着手搭建这样的个人生活圈,助推城市绿色发展。

◇ 借鉴案例|德国·汉堡·港口新城

实现绿色发展的一个非常典型的案例是德国汉堡的港口新城。首先,我们要清楚一件事:在信息时代是不是还要建集中的商务区?答案是肯定的。过去,当铁路、无线电、电报、电话等工具发明以后,都有很多领域的人在说人们可以不用相互见面了。但我想说的是,人类是一种社会性动物,社会性动物是一定要见面进行交流的。因此你会发现,即使在欧洲也有像汉堡港口新城这样非常大规模的商务区,它是目前欧洲最大的一个新建成区。


德国汉堡港口新城

汉堡港口新城并不主张商务办公区域与生活区的刻意分割,而是提出“商务社区城市”这一理念。所谓商务社区城市,就是遵循“功能三合一”的逻辑,即新城80%的项目必须同时满足三个功能:办公、居住和公共配套。这里尤其需要注意的是功能平衡——港口新城的平衡不是大平衡而是小平衡。从规划中可以看出,这里每个区域都有办公、配套和相应的生活区,而不是左边办公、右边居住的机械划分。

汉堡港口新城通过土地功能混合利用,实现办公和商业用地面积占总规划用地的53%,居住用地面积占总规划用地的33%,其他设施(即第三空间)占14%。从而在每个区域内达到一个小平衡,让人尽量用步行就能解决自己所有的生活问题。此外,港口新城还做到了“工作-生活-娱乐-学习”无缝结合。用这里的一句行话来说,就是“和一起工作的人共同生活,和共同生活的人一起工作”,为人们创造最高的幸福感。



汉堡港口新城规划图

汉堡港口新城特别强调,城市内一定要多一些非正式的交流空间。它提出的逻辑叫做什么?一切有空间的地方皆可停留!一切有停留的地方皆有交往!一切有交往的地方皆有效益!因为这里会产生大量的商机,这是非常重要的。汉堡港口新城利用城市内丰富的配套设施来促进人们的交往,并且将滨水空间都做到宜人化,促进大家的交流。


汉堡港口新城还特别注重儿童友好。正如宣传片里介绍到的武汉CBD有小学和幼儿园,我想说关爱儿童是目前CBD建设极其重要的一个方面,要通过留住儿童来留大人。通过艺术氛围营造,如汉堡港口新城的易北音乐厅以及高水平的小学,让CBD的人气显得很旺。CBD要实现绿色发展,就一定要把人引进来,孩子则是拉动人气的重要一环。因此,汉堡港口新城通过打造水游乐园等儿童友好设施,并利用政府补贴组织丰富多样的节庆活动,促使人们在这里交往。


汉堡港口新城水游乐区

此外,汉堡港口新城的规划形态里特别注意的一个方面,就是现在建设部所提出的“小街区密路网”——路网一定要密,从而使得人流非常密集。它还在规划中采取了一种强制措施,对于同时修建的建筑要求左右两栋一定不能是一样的。因为只要出现大量重复建设,就会失去一个很重要的东西——历史感。所以一栋建筑的设计师可以隔几栋再去设计一栋楼,但隔壁一定不能再是他设计的。因此,当我们走到路上,就会发现这里有很强的建筑多样性,而且以步行交通为主,能够在600米以内促进人们交流。只有步行交通才能显得有人气,也就是说,武汉CBD需要尽可能要让路上多走人。



步行友好的街区设计

武汉CBD还应做到的一个重要方面,就是“宜游城市”。“宜游城市”不是旅游城市,但是欢迎人们来这里旅游。举个中国的例子,当年苏州做的金鸡湖片区就是一个典型的宜游城市。尽管那里不是一个靠收门票的地方,但是我相信所有搞开发区的人都去过金鸡湖,都在那里拍过照片,这就叫宜游城市。因为这些宜游人群最大的优点就是能拉动城市的人气,这是非常重要的一件事。

那么我想说,通过一些具体论证,我们可以了解到:越聚集的城市,强度越高的城市,其实是越绿色的。大卫·欧文在《绿色都市》一书中写到,“纽约是美国最环保的城市,当人们距离每天要去的地方比较近的时候,就不那么依赖车辆了”。数据表明,曼哈顿没有汽车的人群占到总人数的77%,而这个比例在美国平均仅为8%,也就是几乎高了十倍,就是因为曼哈顿的楼与楼之间更相互靠近;此外,美国纽约的公共交通利用率全美第一,并且曼哈顿每年每人消耗的汽油只有90加仑,是美国最环保州佛蒙特州人均的六分之一。换句话说,只要距离近了,人们就能步行。所以,聚集是城市一切绿色产生的根本。


武汉的发展历程同样印证了这个规律:从2000年到2018年的20年间,武汉人口增长了31%,城市密度其实是增加了。但更重要的是,人均用水从600多吨降到了300多吨,人均绿地面积从6.64㎡增加到了10.91㎡,污水处理率从21.6%提高到91.9%。可以说,城市的绿色与高效主要是由聚集而来的。


在这个逻辑之下,中国最早的CBD提出者——柯焕章老师曾说过的一句话让我觉得非常道理,“在CBD的开发中,经济利益的冲动和利润最大化的追求往往产生巨大的聚集性。聚集性能带来经济效益的最大化。”所以只要做CBD,我觉得就需要研究两个字——聚集,而且是如何更为有效的聚集。

我们可以看到,20082016年的8年里,北京CBD办公人口将近翻番,达到40万左右,跨国公司地区总部,占全市的80%以上。从这个意义上来说,北京CBD是很成功的。上海陆家嘴的金融机构占上海市的60%;大连CBD 集中了全市80%的金融服务机构;重庆解放碑CBD集中了全市专业服务业50%的重点及品牌机构。

我拿上面这四个例子是想说明一个事,其实每个城市都有自己的商务区,但并不是每个商务区都会表现为经典形态的CBD我们一定要明白,CBD其实是一种城市商务功能和用地紧张度妥协之后的结果,这就是为什么中国最典型的CBD都出在这几个城市:北京、上海、大连、厦门和重庆。这些城市要么是岛城,要么是河城,要么是湾城,用地相对都比较紧张,只好挤在一起“往上跑”。


那么反过来说,为什么成都没有形成一个典型的CBD?因为它是一个摊开的城市,其实武汉也是一个摊开的城市,在这些地区建CBD,往往就易离散而难聚集。但北京为什么能出一个新的CBD?这是因为北京存在文物保护的限制,北京的很多地方都具有“有地不能用、有地不能长高”的特点,所以CBD的建设就必须在有限的土地上集中发展。

那对武汉而言,应该建设一个怎样的CBD武汉中央商务区,是一个飞地型的CBD,看似与城市相连,但是因为周围有大量的军事用地,反而具备了一定的孤岛性质。在孤岛效应中,就更需要强调“聚集”,实现高效发展。

而要实现聚集,就必须从五大邀请力出发——



两大手法,构建界面邀请力

界面邀请力,就是指CBD的形象必须吸引人。从远处看CBD形象高大上,但当人们走进之后,CBD的界面,即城市设计变得非常重要。韩国首尔数字媒体城DMCDigital Media City),就是一个成功的案例。

◇ 借鉴案例|韩国·首尔·数字媒体城(DMC

传统CBD的人吃饭都是很困难的,甚至需要到别的地方用餐。而DMC商务区的所有写字楼和住宅都有底商,形成了开放的积极界面。丰富的餐饮休闲功能,让下班以后的白领有地可去,甚至吸引其他区域的人气向此聚集,形成了很高的熙攘度。城市CBD的发展就要做到三件事,即“知名度家喻户晓、白天熙熙攘攘、夜晚灯光明亮”。而要做到“白天熙熙攘攘”,就一定要有大量的积极界面。


DMC写字楼底层的积极界面,实现CBD引人聚人

正如刚才所提到的,职住平衡已成为世界中央商务区的发展趋势,所以一定要保证CBD有足够的居住面积。例如,作为法国巴黎最成功的CBD,拉德芳斯一期的办公配比占到80%,二期就严格规定写字楼配比不得高于50%,必须给住宅留出足够的面积;祖伊达斯作为荷兰最成功的CBD,其功能配比为商务三分之一,住宅三分之一,公共设施三分之一;日本新宿CBD则将居住区的占比提高到了42%。但不是盖了住宅就能改善CBD的交通问题,如果都是大户型,聚集的并不是在CBD上班的人,反而会增加CBD的负担。因此,CBD必须配有足够的小户型住宅,以此保证年轻白领即使选择租房,也能留在本地上班。


◇ 借鉴案例|韩国·松岛新城

那么CBD的住宅应该是什么样呢?想要建设出色的CBD,出现大量长得像“住宅”的住宅是有问题的。韩国松岛新城国际商务区,通过对住宅进行公建化处理,实现了住宅楼宇与办公楼宇的形象统一。这种处理方法让人感到这并不是住宅而是熙攘的商务区,同时也帮助政府解决了住宅和商务楼宇的平衡问题,形成了良好的城市空间。以上就是我所说的第一个方面——界面邀请力。


松岛新城公建化住宅


两种手法,打造艺术邀请力

调查表明,在CBD工作的人对自己的生活空间并不满意。为CBD注入文化艺术,是提高他们满意度的重要方式。武汉CBD已规划有剧场等文化功能,在此基础上更应通过公绿私养名家艺术两大手法,实现艺术功能注入。

◇ 借鉴案例|日本·东京·丸之内

丸之内是日本最著名的商务区,也是实践“公绿私养”的典型。公绿私养,就是公家把绿地交给开发商去养护。可以从两方面来理解,一方面,相当于开发商帮助政府养护绿地,另一方面,也可以视作政府将这块地交给开发商去使用,形成政府与企业的良性互动。这与武汉正在做的雕塑节相似,不同的是,丸之内CBD的公司可以制作一个属于自己公司形象的雕塑,放置到绿地上。这种形式相当于政府拿地让企业去做广告,对企业而言是非常好的宣传手段,也形成了政府与企业皆大欢喜的局面。例如丸之内的东宝公司,就将公司制作的经典电影《哥斯拉》设计成了系列雕塑,利用CBD的绿色空间,进行广告和宣传,一直持续至今。由于丸之内是金融商务区,这里的各家金融机构都制作了艺术化的牛雕塑摆到绿地中,进而形成了“丸之内如果出现牛,你会感到Happy么?”的评审活动,鼓励市民积极参与公共艺术。这就是我所说的公绿私养。


通过允许企业自行设立艺术雕塑,实现了艺术特质全域化


在主轴大道设置“丸之内之牛”艺术雕塑项目

◇ 借鉴案例|美国·芝加哥CBD

芝加哥CBD拥有世界闻名的公共艺术。芝加哥CBD的艺术化,就是通过固定预留出建筑费用中的一笔钱来实现。CBD千禧公园里面最著名的雕塑“云门”便产生于这一举措,成为了艺术圣地。如今所有来到芝加哥的人,都会到此地拍摄能够倒影奇幻景象的云门。1967年毕加索完成了名为“芝加哥的毕加索”的雕塑,并成为了芝加哥CBD艺术建设的一部分。那个时候老百姓还难以接受这类形象奇特的雕塑,但通过漫长过程,几乎所有雕塑名家都将雕塑摆到了芝加哥CBD。最终在艺术圈形成了这样一句话:“如果一个雕塑家没有雕塑摆在芝加哥,说明他不是一个世界一流的雕塑家。”


芝加哥CBD的艺术地标“云门”

芝加哥CBD最具魅力的皇冠喷泉,就是一个制作非常细腻的艺术装置。设计者西班牙艺术家普朗萨(Jaume Plensa)拍摄了1000位芝加哥市民的脸部表情,透过电脑控制LED灯光和色彩,每10分钟更换一次,与市民形成互动。皇冠喷泉深受人们喜爱,就连出租车司机也一定要拉游客去看这个景象。这便形成了艺术吸引力。


皇冠喷泉


两种休闲,激发生态邀请力

通常CBD都是缺绿的,但武汉CBD并不缺乏绿地。武汉CBD要做的不是把绿地放在建筑的“头顶”上,而是要贯彻一个概念,叫做“粮田都市”。CBD建设过程中有些地是暂时未使用的,可以效仿荷兰的祖伊达斯CBD,利用这些土地做一个玉米迷宫,并在里面放养动物,让白领可以与农田、动物有所互动。有人可能会疑问,如此出奇地玉米迷宫,白领真的会来么?其实精英白领们每天都在做最复杂脑力活动,为了放松神经,他们最愿意玩的就是最无聊的游戏。例如卡梅伦担任首相时期,经常在接受国会质询时拿出iPad玩水果杀手游戏,大家以为他是在看资料,但他其实是通过这种简单的方式来宣泄情绪。


引入动物,构建“野性生态,真自然的生态”

CBD还应打造可体验的绿色。现在的公园都很绿色,但是这样的绿色也需要可体验。日本著名景观设计师吉村元男在大阪新梅田做的新里山,就是在大阪最中心的CBD中留出一块地作为农田,来开展很多农事体验。每个月、每个季度,农田中都会有不同的果实成熟,CBD的爸爸妈妈们就可以带着孩子,在这里见学。因为父母在金融区工作的孩子最不缺的是电脑知识,最缺的是自然知识。这些孩子基本上可以说是五谷不分、六畜不认,他们对真实的农田是最为向往的。所以如果在CBD旁边做出一个真实的农田,将非常受人欢迎。大阪CBD因此变成一个非常宜人的地方,大阪的孩子也收获了很多知识。这是我们所说的生态邀请力。


带着孩子们来田里共度亲子时光


共融共生,强化科技邀请力

每一个CBD都要借助产业优势才能发展,比如说底特律,它的兴盛是借助于美国的工业腾飞,它的衰败也正是由于传统工业日渐式微。如果没有强劲外力,CBD很难发展,所以当经济波动时,如果CBD抓不住一个主导产业,其发展也将受限。武汉CBD已有民生金融中心和招商银行等金融机构进驻,现在必须要借力打力,紧抓下一个产业趋势——金融+科技


科技提升金融行业已经成为金融科技产业的发展趋势

金融科技是今后金融产业一个极为重要的发展趋势,现在很多投资机构也非常关注这个领域。如今一谈到金融科技,很多人以为是ICO(首次币发行)、比特币,然而我想强调的是现在金融业非常需要借助科技的力量来发展。以保险销售为例,中国的保险销售为什么不赚钱,一个业内的朋友曾说“其实道理很简单,就是你卖保险的时候判断不准,这样一来你肯定就赚不到钱”,所以预测投保人寿命是非常重要的。

不同于依靠业务员判断的传统方式,美国的孟贾尔·沙阿(Munjal Shah)开发了一个极为重要的软件——Health IQ,可以理解为“健康智商”。这是一个操作非常简单的APP,在APP中你仅有60秒时间来回答一个问题,这60秒期间不可能有机会问别人,你要根据你的本能连续回答30道题。如果这30道题都能答得对,说明你对健康知识很了解,要是答不对,说明你比较缺乏健康知识。这个APP就是以答题的情况来评判,全部答对的人可以享受九折的寿险优惠,全部答错的话,保费则需要加10%


科技人才已经投身保险行业创业,让金融有了科技产品的逻辑

在这个逻辑之下,Health IQ APP还可与其他数据进行捆绑,比如掌握人们的步数信息,步数上升时,它会提示“恭喜你,今天保费又打折”并把钱直接返还;当人们睡眠好的时候,它会再打折;最狠的是,如果有人拿到铁人三项证书,可以直接打折25%。拿到这个折扣对很多人来说是非常不容易的,因此他们拿到之后乐意向别人展示。美国人后来还发现,Health IQ得分高的人,去医院的频率很低,肥胖率也相对较低。Health IQ 所使用的模型已经拥有超过百万人的样本,在2014年美国疾病防御中心 CDC 的全国健康排名中,肥胖率超过30%的州,它的分布和 Health IQ 分比较低的地区分布基本一致,这也是美国政府推广这一软件的重要原因。所以Health IQ APP在美国推广速度非常快,这就是金融科技。如今,金融科技已成为平安、阿里等企业极为重视的发展方向,同时也是目前金融业投资的重点领域。


武汉有大量的理工科院校,部分院校从2017年已经开始进行金融科技人才的专项培养。武汉CBD能否像伦敦金融城那样,抓住金融科技这一机会。因为金融科技一定不是由科技方投资的,而是由金融方投资的。它需要的科技知识其实并不多,更多的是一些金融老手借助科技手段来实现自身想法。

◇ 借鉴案例|英国·伦敦金融城


伦敦金融城

伦敦金融城的市长非常重视金融科技的发展,采取了一系列有效的平台打造措施,除初期的资金支持平台之外,还采用了一种全新的监管方法——Sandbox,即监管沙盒。监管沙盒的出现为金融科技企业的产品在上市前提供一个过渡期,如不确定一个全新产品在进入市场后是否合规,监管单位可给予一定额度给此产品,在有限范围内对产品实际运营进行观察。这个模式未来可在武汉CBD进行尝试。


此外,还应重视孵化平台的打造。武汉CBD是否需要搞孵化平台?答案是肯定的。因为CBD吸纳的不只是那些最成功的企业,对于那些未来有可能长成大树的企业,特别是科技金融企业,应当为它们提供孵化平台。这就是我说的科技邀请力。


三大计划,激发青春邀请力

最后一个是青春的邀请力,要想让CBD充满活力,抓住年轻人极其重要。相关报告研究表明,CBD里人群的年轻度是非常高的,远远高于这个城市平均的年轻度。中国的商务人群年龄主要集中在26岁到35岁,而北上广深CBD里商务人群的年龄集中在20岁到34岁之间,年龄区间进一步缩窄。武汉正在推行“百万大学生留汉创业就业计划”,武汉CBD要想吸引青年人,有三件事非常重要。



第一,是青春宜居。数据表明,很多大城市的年轻人虽然想留但是留不下来。以京沪粤211高校毕业生去留率对比来看,北京毕业生选择留在本地工作的比例要远低于上海和广东,就是因为北京的房价工资比全国最高。


在这个逻辑之下,吸引年轻人主要就是吸引蜂族,用英语表述就是little busy bees,即勤劳的小蜜蜂。他们和蚁族不一样。蚁族是指那些来到这座城市,可以接受先挤在地下室,以后等慢慢条件好了再搬出去的一群人。而蜂族是指那些名校毕业的人,他们不可能去挤地下室,而是一开始就要住得比较体面,但可以允许房子没那么大,这一群人就是蜂族。他们需要的住宅就符合了总书记说的“多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。不要总以为“只有写字楼才是生产力”,能留住年轻精英的“单身公寓”也是生产力,甚至可以说,它更是生产力。尤其对于科技型CBD来说,单身公寓更为重要。


现在世界各地的CBD和科技园区建设,都在打造小户型的蜂族公寓。波士顿的创新单元,面积为2850平方米;英国的纳米楼,只有15平方米。15平方米的住宅对于年轻人来说是足够居住的,但这类住宅并不会冲击武汉正常的住宅市场,因为普通老百姓是决不会买15平米的住宅进行居住。然而对年轻人来说,他们非常需要。在深圳的规划中,有一个特别重要的作品,就是水围柠盟人才公寓。这里靠近福田CBD,是一个很伟大的规划。这个地方原来是握手楼,后来通过申请把握手楼改造成特别适合年轻人的住宅,很好地解决了年轻人的居住空间问题。


深圳福田区水围的柠盟人才公寓

年轻人所需居住空间的特点,可以总结为三个方面:一是他们需要设计特别炫酷的空间,越不像住宅而像公建的公寓,越受年轻人的喜欢。比如温哥华的耶鲁城,就是通过公建化处理,让住宅长得很像写字楼。二是住宅的空间功能要更复合,能够容纳年轻人办公和创业的需求,用他们的话说:“我可以在家里创业,这里不能不像家”。更重要是第三方面,年轻人不需要大配套,只要小配套。因为对他们来说,刚开始工作时是不会考虑要孩子的,所以不需要学校和医院配套。但是外卖、便利店和洗衣房等配套很重要,其中最为重要的是宽带带宽。公寓决不能出现断网的情况,一旦断网对他们生活的影响非常大,这是深圳教给我们的成功经验。现在有很多专业的管理公司,武汉CBD可以引入这类公司,为年轻人打造一个良好的居住环境。


温哥华 耶鲁城


第二,是夜色活力。武汉人非常享受夜生活,世界杯期间武汉的线下夜宵消费排全国第四。针对这个特点,我认为武汉CBD的梦泽湖公园,除了要有生态之外,还应该发展夜色经济。因为到了晚上,热闹是非常重要的,否则人们会觉得这里黑灯瞎火,不愿意来。以澳大利亚墨尔本南岸为例,它沿着雅拉河打造了一条商业休闲带,并每年举办白夜节(White Night),通过开展各种艺术活动,包括音乐、舞蹈、视觉展示、灯光秀以及街头表演,为区域聚集人气。这些举措使得南岸的晚上依然灯光明亮,成为墨尔本独一无二的休闲目的地。因此越是CBD,越需要发展夜色经济。


墨尔本南岸水岸特色烟火表演

第三,是儿童友好。东京丸之内的ALPHA幼儿园,是日本最受欢迎的幼儿园。这个幼儿园的家长都是在丸之内CBD上班的人,早上爸爸带着孩子来上幼儿园,晚上下班以后由妈妈来接,全家一起吃完饭再回家。很多人都以为CBD不需要教育配套,当年我做金融街项目时就发现,金融街的人非常需要好学校和好医院配套,只不过他们的要求是学校配套必须从幼儿园开始就能接收大量孩子;医院住院部可以不在CBD,但门诊一定要在CBD。除幼儿园之外,丸之内还通过举办儿童节庆和体验活动来留住孩子们,让他们建立起爸爸妈妈在这里上班的认知。这就是我想和大家说的儿童友好。


丸之内儿童节

以上就是我说的如何实现高度聚集的五个力——界面邀请力、艺术邀请力、生态邀请力、科技邀请力和青春邀请力,希望能帮助武汉CBD通过高度聚集,实现绿色发展。谢谢大家!