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发布时间:2018-09-20
李忠观点|创新更新 赋能城市——迎接城市更新2.0时代

2018920日,华高莱斯董事长兼总经理李忠先生应邀出席“2018中国城市更新论坛”,进行了题为《创新更新 赋能城市》的主题演讲。现将李忠先生演讲全文发布,以飨读者:




我今天演讲的题目叫《创新更新 赋能城市——迎接城市更新2.0时代》


今天当我们谈城市更新的时候,都在谈什么?刚才圆桌论坛中,中君泰资产管理的龚克总经理说的一句话我非常赞同,现在资本是愿意追捧有生命力的业态的,但问题是有生命力的业态太少。为什么呢?


当我们的城市处于城市更新1.0的时候,城市更新最重要的任务就是扩容,因为那时的城市是装不下这么多人的,需要增加更多的建筑面积容纳快速增长的城市人口。但时至今日,新经济时代的城市更新2.0时期,中国的很多城市已经不只是扩容的问题,甚至是转为对旧城区、城市中心区进行疏解的问题了。在这样的城市发展情况下谈更新,实际上是要谈如何让城市满足人。


现在中国的城市对很多人来说是缺乏吸引力的,当中型城市纷纷开启“抢人”大战的时候,我们发现城市中很多既有的业态,已经不再拥有让人和资本去追捧的生命力了。比如在电商的冲击下,现在很多商场越来越没人逛了;随着联合办公的兴起,使得原有的写字楼变得没有什么竞争力了;在我们的生活方式与国际接轨的时候,我们的城市却缺少户外的酒吧、咖啡、餐厅等现在8090后年轻人喜欢的都市生活空间。在这个逻辑之下,当我们旧有的城市已经难以吸引人、留住人的时候,城市自然会面临衰落的危机。


过去北京人的生活是离不开王府井、离不开西单的,但在人们离开市中心照样不影响生活的今天,市中心对人的吸引力自然在下降。我们应该如何通过城市更新改造,来增强市中心的魅力与活力呢?我认为有三点。第一个是通过强化体验,用新消费赋能城市;第二个是通过强化交往,用新网络赋能城市;第三个是通过强化熙攘,用新空间赋能城市。最终用城市更新,为城市装上“活力的起搏器”!




强化体验,用新消费赋能城市


什么叫新消费呢?自习近平总书记提出经济新常态开始,我们应该知道,今天中国的主要问题,不再是经济短缺的问题。人类进行科技创新的驱动力从保障生存供给的生存导向,逐步转变为满足效率提高的生产导向,而如今则转向追求精神娱乐的生活导向。在生活导向的创新下,我们更多的消费会从过去的柴米油盐升级到今天的吃喝玩乐。也就是说谁能给我们创造更多快乐,谁能带来更多元的体验,谁就能变成消费的创造者。



在此逻辑下,体验式消费正在迅速崛起。也就是说购物中心的非购物化倾向会越来越明显,而购物化的倾向在逐渐减弱。体验式消费带来的第一个变化就是“不是买商品,而是买体验”,突出了购物中心的娱乐性、互动性和场景化。第二个变化就是“不是单一的目的消费,而是多元的生活服务”。根据我们的分析,购物中心的业绩和它亲子消费的业态是正相关的。换句话说给儿童体验的东西越多,消费力越强。根据京东大数据的统计,现在的消费力是少女>儿童>少妇>老人>>男人,像我们这样的男人其实是最省钱的。而能够带动全家消费的孩子和中年美少女们,可以说是更加具有消费力。在这个逻辑下,商场必须针对人们不同的需求强化多元的生活服务体验。




我给大家说一个很典型的例子:我们常听说的是学区房、地铁房,但是现在很多地方开始出现“盒区房”。这是老百姓自发创造的一个概念,是指在盒马鲜生门店3公里以内的住宅。盒马鲜生现在已经和地铁、超市、医院并称为优质房源的四个评判标准,这其实能非常直观地反映出高品质的体验式消费对生活有多么重要。因为现在很多年轻人根本就不会做饭,但是他们又不肯让自己的嘴受委屈,那么住的地方靠近盒马生鲜门店,能获得高品质的体验就非常重要了,这就说明我们的消费需求已经发生了非常显著的变化。





这里我要说一个做的很好的案例就是北京坊。北京坊是过去的前门廊坊头条和二条,在过去就是北京商业繁华的一个象征。现在通过北京坊这个项目的更新,前门地区的“商业心脏”重新起搏,重新获得了吸引力。北京坊的更新其实引入了很多的体验店,比如星巴克臻选,这是全球第二大的星巴克互动体验店,也是中国星巴克的旗舰店。再比如引入的无印良品的体验式酒店,也是无印良品做的一个很精彩的跨界店。星巴克、无印良品等优质品牌的引入,实现了北京坊人流量的大大增强。




然而城市更新以新消费赋能,仅仅是这种对于购物本身的增强体验还不够,更要构建“购物+”的强体验。下面我将给大家说三个趋势:一个是购物+科技,一个是购物+医疗,一个是购物+旅游。




首先说的是购物+科技。我们都知道现在线上购物越来越流行,但是很多线上购物的企业还发展出了线下的实体店。比如AMAZON GO,它刚开业的时候我就去过,它解决了购物中的一个重要问题,就是解决了在购物时产生的“携带疲劳”。也就是说你想要购买的商品,在这里只要扫了二维码,就可以直接快递送货上门。


但我认为这还不够,比AMAZON GO做的更好的是在成都,阿里巴巴与素型生活合作的体验店。跟AMAZON GO做个对比大家就能发现,如果在没有明确购买目标的情况下去AMAZON GO,当看到一件商品,你需要先想象这件商品能布置在家里什么地方,再决定是否购买。但是素型生活馆是参照家庭室内的布局来设置,它创造了一种场景暗示,很直观地提醒你,在你家的床头或者桌上还缺少一件什么样的物品。这种场景化的消费体验对消费的促进度是非常高的,此外它同样能解决一个非常重要的事就是“携带疲劳”。尤其对于旅游购物来说,顾客其实不怕花钱,只是不能携带大量物品,那么如果在顾客买好以后能快递送货,这种店是很有吸引力的。


◆ 借鉴案例|北京·Tmall×Intersport

在我刚才提到的北京坊就有一个非常好的案例,同样是阿里巴巴做的Tmall×Intersport。这个店就是一个非常好的线上与线下的结合。英国科技博客Tech Node对这个店的评价是:“中国程序员实现了斯皮尔伯格电影中的技术,比想象中提前了40年!我们在这家阿里新零售门店里看到了消费的未来。”也就是说很多专业人士在中国看到了新零售商业发展的未来,而不是在国外。




这个店在入口处有一个智慧橱窗系统,通过运用人脸识别技术,首先会对顾客的消费背景做出预判,而且这个顾客去的次数越多,系统对他的甄别能力就越准。店内还有智慧货架,其中内置重力+蓝牙感应按钮,当顾客拿起心仪的物品,智慧货架能显示出关于它的一切信息。更重要的是如果顾客打开AI魔镜,它会在试穿试戴时,根据收集到的年龄、体型等信息,为顾客提供最佳选择和搭配建议。此外由于实体店内空间有限,通过云货架技术,顾客也可以在线上浏览那些实体店里摆不下的货品的信息,选出自己心仪的一款。之后通过智能配送系统,顾客可以选择将不想携带的物品快递到家。此外店内还设置AR互动漫画区,只要在大屏幕上摆好姿势,你就成为了画面中的体育漫画主角,制作完成之后,可以通过扫描二维码获取。对于潮人来说,这种互动游戏极具吸引力。所以这个店做得是相当成功的。





我已经看到好几个创业计划都是想把自己的服装店跟这种科技融合在一起,但我想说这个是不行的,不是所有服装店都适合这种模式。大家要知道,运动者去买登山鞋、跑鞋和女人去买高跟鞋,这完全是两码事。因为女人为了美可以做出一定牺牲,即便鞋可能不太合脚也没有太大问题,只要款式好,出去很拉风,这就足够了。但是登山鞋可不一样,我有一次去买登山鞋,看到旁边的人挑了两双鞋反复试,最后选出来的是右脚四十四码、左脚四十三码。我问他为什么这么穿,他说其实很多人的两只脚是不一样大的,但是平时无所谓,买一双鞋能凑合就可以了。但登山要求一双极为合脚的鞋,所以买登山鞋只好花两双鞋的钱凑出一双合脚的鞋。这就是为什么运动产品能跟天猫很好地结合:运动产品需要极其严格的现场测试,以确定它是否合身合脚。用这个思维去做女装店是不对的,这其实是很多人模仿创新却成功不了的原因。


第二个是购物+医疗。现在的大健康消费,尤其是小型医疗消费,变得越来越流行。而我们现在看到有很多商场正面临倒闭危机,其实可以借助一件事实现复兴,这就是“Medical Mall”(社区型医疗商场)。我给大家介绍一个这方面做的非常成功的案例——美国纳什维尔的100橡树商场。


◆ 借鉴案例|美国·纳什维尔·100橡树商场

美国的购物中心曾经也是星罗棋布,发展一片繁荣的。但是随着各大购物中心之间的竞争变得越来越激烈以及电商等因素的冲击,很多的商场都成了人们口中的“僵尸商场”。在这种情况下,100橡树商场引入了Medical Mall模式,其中非常重要的是仍然利用了商场原有的人气。它是由开发商和范德比尔特大学医学中心合作,保留了一楼的商业零售区域,而将二层改建为范德比尔特大学医学中心的临床治疗和管理中心。它能为周边居民提供专业的轻医疗服务,而且重要的是它不是把商场做的像医疗中心,而是把医疗中心做的像商场,让顾客感觉到依然是在购物中心去看病的,没有那种走进医院的庄重感、违和感,使得很多人都愿意来这里看病。尤其是像儿童康复、皮肤科,以及介于康养与医疗之间的业态都在其中。




我们公司在丰联广场,如果大家有兴趣可以去看看,丰联广场的底商在这些年里,我眼看着零售业态越来越少,而那些牙科、眼科的轻医疗诊所越来越多,这其实是一个非常典型的趋势。那么我想说除了纳什维尔的100橡树商场的成功,在中国杭州也开始了Medical Mall的实践。在浙江省卫计委的批复之下,在杭州大厦501城市广场入驻了全程国际的Medical Mall。这个广场本身是一个近5万平方米的购物中心,设计出了“盒中盒的体验感”。但更重要的是501城市广场的9-22层被打造成了医疗中心,其中9-16层精选了行业内知名的外科、儿科、口腔科、眼科、中医、医美的专科诊所,17-22层是邵逸夫国际医疗中心。这里有太学眼科、仁树耳鼻喉科、张强医生集团等,这都是非常受当地居民欢迎的一些轻医疗品牌。所以是商业保住了这里的人流量,而医疗成为一个极其重要的吸引力,这是一个很好的结合,我觉得很值得大家去探讨。


第三个就是购物+旅游。在我们现在的城市中,很多的菜市场都已经没落了,包括一些在过去很有名的菜市场,现在都已经消失了。可是有的菜市场,比如说三源里菜市场,它经过更新改造,成为了北京的一个明星菜市场,甚至有很多明星都到那里去,还有很多人说如果你想见到素颜的明星,就可以去三源里菜市场。这种“明星菜市场”在国外其实有非常多的案例,我希望大家能把菜市场也作为更新改造的一个非常重要的方面。


◆ 借鉴案例|巴塞罗那·圣卡特琳娜市场

给大家介绍一个国外的案例——巴塞罗那的圣卡特琳娜市场,这个市场过去是很没落的,但它的改造在规划界和建筑界是一个很成功的案例。它的更新改造采用了两个手法,第一是请建筑大师用艺术的手法来进行装点,保留了原有立面的白色石拱墙,而对屋顶是新打造了波浪状屋顶,堪称“阳光浪花下的奇珍美味”,并且屋顶的色彩是根据菜市场里售卖的新鲜蔬菜水果的颜色进行采集的,所以这里成为了非常有艺术感的地方。





我第一次去巴塞罗那时,专门到这里看过,这个地方确实做的很有活力,而且这里的每一个摊位的灯光都是经过设计的,要根据不同的食材选择不同的灯光,让这些食材看起来非常诱人。所以大家如果去国外摄影,菜市场是一定要去的。




在艺术感吸引来人气之外,这里还做了很好的体验式购物。现在有很多高档次美食餐厅也入驻到市场里面,更重要的是在这里举行的巴塞罗那狂欢节,使得圣卡特琳娜市场热闹非常。同时这里也是巴塞罗那的“美食徒步之旅”活动的一个站点。圣卡特琳娜市场的改造,成功带动了周边地区的城市复兴。




所以“购物+科技”“购物+医疗”“购物+旅游”这三个方面加起来就是我要说的,我们的新消费如何进行赋能。


强化交往,用新网络赋能城市


这里我想说的是如何进行强化交往。伊藤穰一在《爆裂》一书中提到未来的发展充满着高度的不对称性、复杂性、不确定性。这告诉我们,面对未来社会,几乎没有人能完全解决自己行内的问题。我给大家说个例子,托马斯·爱迪生在1889年曾说过:“折腾交流电是在浪费时间,人们永远也不会使用它。”所以我们会发现行内的人其实经常看不清行内的事。




著名社会学家马克·格兰诺维特说:“那些正常圈之外的连接往往能带来最大的价值,把不同背景、不同观点的人放在一起,反而能获得更强的做事力量和适应能力。”所以格兰诺维特提出一个重要的逻辑叫做“弱关系”,就是“不相熟的人交流知识就会产生新知识”。能够最好的创造弱关系的,就是商务社区城市的城市形态,它的核心就是:和一起生活的人共同工作,和共同工作的人一起生活。




◆ 借鉴案例|德国·汉堡港口新城

非常典型的就是汉堡的港口新城,它是欧洲最大的更新改造项目之一,历经了25年。它既有改造,也有新建,在改造的过程中,保留了非常多具有历史记忆的建筑,做的是非常有文脉的。而在新建的过程中,引入了很多成功的企业。




港口新城的成功,最重要的是有两大因素——第一大原因是港口新城的建设采取了功能混合的布局。在总的规划用地中,办公和商业用地占53%,居住用地占33%,其他的配套设施占14%。而且这种功能混合不是在整个新城中做整体指标的平衡,而是在组团中实现小平衡。在这里没有进行居住区、商务区这样的明确功能分区,要让每个小片区都能实现居住、办公、商业等的混合功能。这就使得港口新城的交通量达到最低,步行化程度达到最高,实现了“工作-生活-娱乐-学习”的无缝衔接,而且造就了它成为宜游城市。在港口新城的空间规划中,布置了多元化的交流场所,真正做到了“一切空间皆可停留,一切停留皆可交往,一切交往皆有效益”。




第二大原因是,为了促进市民的交往,港口新城实现了“小街区、密路网”。市民在600米可达的范围内,可以进行密切的交流。所以汉堡港口新城是一个非常成功地将旧城更新和新建建筑相结合,用交流促进发展的商务社区城市典范。




这就是我今天讲的第二类,新网络赋能。


强化熙攘,用新空间赋能城市


第三类赋能是“强化熙攘”。街道是城市真正的骨架,没有伟大的街道就没有伟大的城市,但是我们现在的街道越来越不适合交流了。大家一定读过一本书叫《抢街》吧,是萨迪-汗女士写的,她现在正好在中国大陆,前几天在杭州讲了一次课。她所说的“抢街”其实就是把街道空间重新抢回来,恢复到人性化的街道。而且在城市更新中大家一定要注意到一个趋势:现在咱们中国人的街道生活越来越多了。以往中国人不太重视街道生活,因为中国人具有定住基因,对置业的偏好远远胜过具有游牧民族基因的西方人。西方人更喜欢买车,而中国人更喜欢买房。因此中国人更注重庭院生活,西方人更注重街道生活。




但是我们作为“院落民族”,向“街道民族”转变的趋势越来越明显,这里有三个原因——


第一个原因是我们现在饮食中蛋白质的摄入量与以前相比是多得多了,所以我们抗寒冷的能力增强了。以前冬天大家要穿棉裤,现在连穿不穿秋裤都不一定了。第二个原因是中国越来越多的年轻人是追着西方的剧长大的,他们会认为到户外去吃饭、到户外喝咖啡越来越重要。而且更多的人认为朋友的交往有时候比跟父母在一起吃饭更要重要。第三个原因则加快了街道生活在中国的发展进程,这就是2003年的“非典”。北京人都知道,2003年的“非典”大大加快了北京人到户外吃饭和户外活动的进程。


在中国人向“街道民族”转变的趋势下,出现了两个具有代表性的现象:第一是现在很多城市出现了持证的街头艺人。以前我们认为他们是“流浪歌手”,但现在上海、成都等城市在给这些艺人发“上岗证”,哪怕没有经营场所,有经营场地也可以在这里立足。第二是大家应该注意到了最近公众对高铁上“占座男”“占座女”的讨论,这种讨论在以前比较少,说明咱们中国人以前是一个比较注重“私德”的民族,而现在越来越注重对“公德”的讨论,因为街道生活的开展也在促进咱们的公德意识在提升。


因此我想说,我们一定要让城市街道变得更为熙攘,就像扬·盖尔所说的“有人来是因为有人来,没人来是因为没人来”,也就是“人往人处走”。




在这之中有一个非常重要的逻辑叫做“街景重构”,就是用趣味化的街道界面和时尚化的样板街道,把街道改造得更有吸引力,让街道不再只是交通空间,而是成为交往空间。作为交往空间,街道成为了休憩的后花园,大家可以坐下来休息,还出现了一种模仿停车场形式的“小型停人场”(Person Parking)。




街道也可以成为运动场,比如在纽约布鲁克林,在街道临时设置了可移动的集装箱泳池,大家会在周末来运动。大家只要在街道产生了活动,就会觉得街道不只服务于交通功能,还可以用来活动,进而就会出现永久性的街道活动设施,例如丹麦哥本哈根出现了“步道蹦床”(Sidewalk Trampolines),加拿大蒙特利尔出现了“音乐秋千”(Musical Swings)。上面这些趣味化改造街道界面的例子证明了街道并非我们平时看到的那样,只能满足交通功能,而且街道还可以植入快闪设计,成为时尚化的样板。




所谓街道的时尚化更新,我们可以采取快闪店的模式。快闪店不仅仅是时尚,更重要的是它能够实现在单一空间内的错时段经营,在不同时段可以有不同功能。比如说在某个时段是在推广一种时尚,在另一个时段是在推销一本书,再之后是其他功能……同一处地面,用快闪的形式,可以实现分时段的利用,既能提升商业的冲击力,又能提高街道空间的利用率。


堪培拉加瑞马广场曾做过一个快闪公园的实验,利用可活动的家具、明快的颜色、信息化的元素和社会参与,使整个空间变得非常有意思,让选择步行途经加瑞马广场的人较之前增加了190%,停留并欣赏这个快闪公园的人增加了247%,停留在公园的家庭数量增加近5倍……甚至是街道上的停车位,也可以做小型快闪公园的改造。





在街道重构的过程中,上海大学路已经做出了很好的探索示范。它的改造确实是需要通过很多部门的协调的,但这是值得去做的。因为当我们正在从“院落民族”向“街道民族”转变时,街景重构确实能成为我们的“起搏器”。


这就是我今天说的,强化体验、强化交往、强化熙攘,如何让城市更新成为一种创新更新、赋能城市的“起搏器”,恢复城市的整体活力。