经过漫长的等待，北京奥运终于如期而至，这短短十六天的赛程，对中国的影响已远远超出了体育自身的意义，甚至对房地产行业也带来了巨大影响。有人说，奥运来了、北京向世界敞开了大门，房地产也会受其利好影响，也有人说，房地产业对奥运的预期过高了，奥运之后一切问题都将暴露出来。我想说的是，客观的看待地产趋势，应从更高层次的宏观经济形势出发。

奥运留下了财富，也已成为记忆。

如果说两三年前，业界借助城市基础设施建设的东风，大打奥运概念，尤其是奥北地区的楼盘着实火了一把，奥运价值确实已被预支甚至透支。但这也与当时全国的房地产市场行情紧密相关，在市场欣欣向荣的大背景下，有了奥运的利好消息，加上各项基础设施的逐渐完成，奥北区域的确有理由高速发展。也就是说，购房者对于奥运的超量预期，并不构成市场急速上涨的根本原因，奥运的影响不是本质上的。

而奥运的正面影响也是值得肯定的。奥运之前，基础设施的建设、国家对北京建设政策的倾斜，都使城市发展获得了强大的推动，经过多年的建设，北京的城市发展至少加快了五年，离国际化大都市的目标越来越近了。奥运之后，其影响将是长久性的。首先，奥运会的举办，使北京受到全世界的瞩目，北京的全新面貌，必将获得世界的广泛认可，从而吸引更多的商业机会，这一点从各大行业巨头总裁纷至沓来观看奥运就可看出他们对于中国、对于北京的投资信心。同时，配套的不断完善、设施等级的不断更新，也为越来越多的商务活动做好了充足的准备，为更多的商务往来提供了良好的服务平台。

因此，与奥运所带来的长远的正面影响相比，局部市场的对它的超量预期是可以接受的，在当前的市场形势下，“奥运”这个词，已经仅仅弱化为一个事件、一个时间节点了。

真正影响市场的，是难测的经济环境。

自今年农历年的冰灾以来，我国的经济似乎祸不单行。美国次贷危机引起的全球经济的动荡，石油、粮食、矿产资源价格的大幅上涨，都造成了全球经济极大的不确定性。而国内CPI指标的居高不下，人民币汇率的持续走高，也让中国政府对经济过热的问题更为关注。人民币升值、银根紧缩、外贸政策的变更，又已经致使数万家企业倒闭。中国的整体经济看起来危机重重。

在全球扑朔迷离、国内动荡不安的局势之下，政府对经济的调控更加慎重，也更加精细，存款准备金率、贷款利率的连续上调，都表达了政府防止通货膨胀、防止经济过热的决心；对中小企业开始的信贷支持、纺织行业退税增加等也表明了稳定经济的需要。在宏观经济形式异常微妙的情形下，房地产正如一艘已经驶入大海的船，远处已经隐隐出现风暴的气息，这时船的速度、船的安全已经不再只是船长的事了。

稳健应成为奥运之后企业行为准则

奥运来了，关于奥运的预期已经成为过去；奥运走了，市场仍将创造新的概念凝聚人气。奥运不能解救全球的经济，同样也对日渐“萧条”的国内房地产市场影响甚微，开发商的所有行为都将归结为与不利经济环境的顽强抗争，而与奥运的关系则渐行渐远。

面对萧条的形势，开发商应关注刚性需求，稳中求胜。

所谓刚性需求，就是影响到消费者正常生活状态的需求。从上半年各类住宅的销售情况可以看到，市场上呈现两级分化的现象，即满足基本生活需求的普通住宅和真正意义上的豪华住宅销售仍呈上扬趋势。由此可以看出，随着北京人口的不断增大，尤其是今年大量适龄青年结婚、生子，对普通住宅产生了相对刚性的需求；而消费水平的不断提高、国内外的大量高端人士纷纷选择在北京置业，这类消费并不是投资性的，而是真正的居住需要、或者出于财产保值的考虑，因此地段优越、产品独特的豪宅，如龙湖·滟澜山、润泽庄园，也都表现出了不错的业绩。

出于这类考虑，开发商从拿地、到开发、再到销售，都应谨慎从事。对于交通便利、适合居住、配套完善、尤其是交通的时间成本相对较低的地块，其用于日常生活的价值更大，因此，其拿地风险也就越低。而远离城市中心、配套缺乏、产业支持不足的区域，开发难度相对较大，风险更高。简言之，目前拿地，不宜对未来抱以高度的预期，像之前“地价等于当时房价”的大胆做法，不仅需要对该地段潜力坚定的信心，更需要足够多的资金支持和企业强大的抗风险能力来支撑。

穷则思变，及时调整开发思路，抓住调整期涌现的机遇。

穷则思变、变则通，经济形势、产业结构在调整，开发商的运作思路也应随其主动调整，越早跳出漩涡、进入新的状态，就越能发现新的机遇、度过难关。

在整体市场趋于冷淡的情况下，潘石屹的三里屯SOHO却创出了一周50亿的销售奇迹，这与其长时间的企业战略调整是分不开的。从最早的SOHO现代城开始，SOHO家族经历了一轮又一轮开发思路、投资观念的调整，目前，SOHO及其老主顾们，已经形成了一个稳定的合作关系。在投资理念上，他们关注长远的商业价值和资产价值，而不强求于前三至五年的投资收益；在经营关系上，他们跟随开发商的运营公司、建立了一致的运营步伐，同时，也促使了运营公司能力的日益成熟。这一切构筑了SOHO的稳固发展基础，将市场整体形势的外部影响降至最低。

住宅市场的变革，也使众多国内外投资者将目光转向了国内的持有型物业。持有型物业的特点在于，它的长期性带来了更强的适应能力、而产权的单一性也使物业很容易成为一个成长性的资产，从资本运作的层面来说，它是具备相当大的价值的。再回到奥运这一焦点上来，奥运对于北京的长远影响，对于国际商务、消费水平的强力推动，也将更多的体现在商务办公、商业等公共物业之上。开发商可寻找良好的契机，从单一企业主导开发转变为多方合作的模式，扩大投资机会、同时降低投资风险。

无论熊市还是牛市，股市中总有盈利的一方，房地产也是一样，即使在整体萧条的时期，也存在着相当多的机遇。市场总会在需求和供给的良好磨合之下，逐渐稳定下来，健康的运行下去。房地产的后奥运时代，让我们稳健中求发展。