说起天津的商务区，人们通常最先想到的一定是小白楼和友谊路，前者聚集了目前天津档次最高、租金最贵、入住率最高的写字楼，后者则是天津的金融中心，众多驻津金融机构均落户于此。但随着海河上游综合改造和滨海新区CBD建设的加速进行，天津写字楼市场呈现出百花齐放的景象，步入全面加速发展期。在此过程中，诸多问题也随之而来。

        一、城市建设加速，带来写字楼市场新机遇

        1、政府扶持力度加大，写字楼步入建设高峰随着滨海新城建设启动，天津城市地位得以提升，城市功能进一步丰富，产业基础加速夯实。除了传统的与港口、航空相关的贸易、物流等产业进一步发展以外，拥有历史传承的金融业开始复苏，电子、生物科技、动漫等也成为天津经济产业的重要组成部分。与此同时，海河的改造，于家堡、响锣湾的大手笔开发也吸引了无数人的目光，一时间天津写字楼市场显得魅力四射。

        2003年以来，天津写字楼的施工面积和新开工面积急剧增加，07年写字楼施工面积和新开工面积达到208万平米和56.7万平米。从目前得到的资料看，响锣湾区域、海河上游两岸、南京路－小白楼区域是办公放量最集中的区域，而这些区域也正是今后天津的发展重心，也是天津办公物业的发展重心。

        在天津办公物业快速发展的过程中，政府一直是其中非常重要的推动力。小白楼CBD的打造、于家堡CBD、响锣湾商务区的规划以及解放北路金融城、海河开发规划等都离不开政府的支持；被视为中国的经济增长第三极的滨海新区则得到了中央的大力支持。

        2、商务聚集初期，真正的CBD尚未形成细数世界上著名的CBD，都无外乎高建筑密度、高产业聚集这两个重要特征。纽约曼哈顿、巴黎德方斯、北京国贸，无一不是如此。

        小白楼区域向西延伸，包含南京路在内的区域是目前天津写字楼最为集中的区域，但无论从建筑密度和产业聚集来讲都不能称之为CBD，仅靠国际大厦、国际经济贸易中心等寥寥几座高档写字楼和绝大部分的金融、贸易驻津机构的客户构成显然是无法达到CBD的聚集要求。

        全长3.5公里的友谊路聚集了10余座金融机构大楼，产业的单一化注定了这个区域的未来发展方向是类似北京金融街一般的金融产业聚集区，但由于跨度过度并未形成较高的聚集度。

        海河综合改造尽管有大规模的写字楼项目上市，但分处多个节点，对小白楼、友谊路并未形成加强集聚的作用，反倒可能进一步冲击原有的商务聚集。

        二、区域竞争激烈，招商难题显现

        1、大量新建项目引发海河上游招商难题海河上游两岸目前现有的办公物业是以远洋大厦、铁道大厦为代表的部分年代较久的写字楼，无论软硬件配套均距离目前天津高端办公物业都有一定差距。而且布局非常分散，并不能形成较为集中的办公区域。

        但就目前来看，海河区域自西北至东南均在施工，从表1可以看出政府对海河开发力度之大，特别是和平广场中心商贸区与南站金融商务区，今后应当会与小白楼、南京路等天津传统商务区练成一片，成为泛CBD区域。

        而随着天津写字楼的大体量上市，一个严峻的问题摆在眼前。目前的天津高档办公楼租户中，外资企业或大型国内企业的办事处是绝对主力，而这些办事处对办公面积的要求并不大。若仅靠这些小面积租户消化今后大规模的办公面积并不现实，如何吸引大的公司总部入住将是是今后需要考虑的重点。

        2、未来小白楼与于家堡核心之争无可避免无论从写字楼的档次、聚集程度、租金水平、租户层次以及周边配套和未来的潜在供应看，小白楼区域都是天津能够形成真正CBD现实基础最好的区域，而该区域绝佳的位置，非常受外来大企业认可。随着小白楼区域的商务功能的进一步加强，小白楼区域成为天津真正的CBD指日可待。

        而作为"中国经济增长第三极"的滨海新区，其中对于家堡CBD和响锣湾商务区的大手笔更是让人惊叹！于家堡区域目前正处于前期拆迁阶段，而整个区域未来的规划可从甘当配角的响锣湾商务区可见一斑。响锣湾商务区的定位类似于北京的东二环商务带和青岛的海尔路，即以总部经济为主，吸引部分大型企业投资自建办公楼，并辅以部分综合性写字楼、商业、酒店等。

        响锣湾商务区将于2015年建成投入使用，与小白楼CBD并无太大交集，毕竟其对租户的定位完全不同，但当于家堡CBD真正投入使用之后，与小白楼CBD则会直接面对激烈的竞争。一个是天津市自发的、传统的商务聚集区，另一个则受到国家的大力扶持，竞争在所难免。

        3、金融城与友谊北路的"金融"之争解放北路号称解放前的"天津华尔街"，聚集了汇丰、花旗等50余家国内外金融机构的办公大楼，具有历史悠久的金融氛围，目前如同上海外滩一样，成为天津市很多国家机关、企事业单位的总部办公场所；如天津市委、市政府、农行天津分行、中行天津分行等均坐落于此区域。天津市政府将本区域命名为"金融城"，将其定位为天津作为北方经济中心的标志性区域，二十个重大服务业项目之一。

        自1990年代以来，在政府引导下，天津绝大部分的金融机构地区性总部落户友谊路。区域内共有内资银行总行及区域性分行21家，占天津的88%；共有保险公司区域性总部15家，占天津的54%；共有证券、基金、信托、期货企业33家，占天津2/3以上。友谊路是当前天津事实上的"金融街"，但目前办公物业零落分布于两侧，至今未能形成空间聚集，而友谊路中段核心部分已难有后续供地。友谊路是天津重要的迎宾干道，南部连接天津的高档住宅区，且展览馆、天津乐园都聚集于此，交通一直是该区域最严重的问题。

        目前河西区的友谊路金融街板块与和平区大力发展的金融城板块，在定位上产生了冲突。金融城的定位档次更高，两者中只有金融城被列入了天津市20大重点服务业项目。但现状是天津绝大多数的市级银行均落户于友谊路，所用办公楼大多为自建，这就在未来让金融城和友谊路金融街不得不面对一个严峻的事实，政府大力倡导的金融城能否恢复"华尔街"的盛况？友谊路上的银行又如何面对搬迁问题？两者未来所面临的竞争无法避免。

        总体而言，天津的写字楼市场在天津市政府与中央政府的双重扶持之下，正面临一个前所未有的机遇。在这个市场飞速发展的过程之中，受天津原有经济、产业基础的制约，越来越多的问题也开始显现。天津写字楼市场步入机会与挑战并存的快速发展阶段。